El dólar y su impacto en el mercado inmobiliario

Por Carlos Borges. Corredor inmobiliario, directivo de Federación Inmobiliaria Argentina y de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Los que habitamos en este bendito suelo argentino ya estamos acostumbrados a estos vaivenes en la economía por decisiones de quienes nos gobiernan, pero a su vez, no es menos cierto que esta enorme incertidumbre que se vislumbra al menos hasta diciembre tras la devaluación post Paso, provocara recesión, escalada de precios en las mercaderías, en los insumos, automotores y por lógica en el valor de los inmuebles.

Si bien veníamos transitando un pequeño veranito desde los últimos meses del año pasado y principios del corriente, en cuanto a precios de venta de casas  y departamentos y en consecuencia los alquileres, esta suba intempestiva de la moneda norteamericana pone al descubierto la endeble situación económica de un país bimonetario, donde la moneda local  pierde constantemente su valor en relación al dólar.

Esta situación, reduce a la mínima expresión las operaciones de compra-venta de inmuebles pues, los gobiernos para evitar una corrida masiva, suben las tasas de interés y el dinero que los interesados disponían para invertir en ladrillos termina en el sistema financiero y se corta uno de los circuitos económicos más importantes. Un desarrollador que invierte en ladrillos no solo mueve mano de obra sino pone en movimiento una multiplicidad de elementos que se vuelcan al circuito, agiliza la economía y disminuye en gran medida la rescisión que hoy nos está afectando, todo ello sin tener en cuenta la inexistencia de la capacidad de ahorro del argentino y/o de un crédito hipotecario potencialmente interesante para el tomador.

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Ante tanta incertidumbre surgen nuevamente desde el sector que representan a los inquilinos ensayos de modificación del Código Civil y Comercial y/o sanción de una nueva  ley de alquileres la cual, más que intentar amortiguar el golpe inflacionario o facilitar el acceso a una vivienda a aquellos que carecen de una, propone congelar los valores locativos, suspender desalojos, subsidiar el 100% en los alquileres a jubilados así como  también que el Estado otorgue un subsidio a aquellos que están bajo la línea de pobreza o desocupados. Inclusive, proponen una reducción de los honorarios profesionales, todo lo cual implicara una importante retracción en la oferta o suba en los valores locativos, pretendiendo además responsabilizar a los propietarios, desarrolladores y profesionales inmobiliarios como los causantes de la inflación y la escalada de precios en los valores locativos.

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En este punto y luego de décadas de experiencia, se puede afirmar que los valores locativos van relacionados directamente al precio de la construcción y/o venta de un inmueble, y que ese valor no sube al ritmo del dólar y que la rentabilidad es la históricamente más baja (no más del 3 % anual ). Pero, los inquilinos no le reclaman al causante del problema que es el Gobierno nacional pues la inflación no la generan los profesionales inmobiliarios ni los desarrolladores , sino quienes determinan las políticas económicas a aplicar, especialmente al acordar paritarias exclusivas para el sector de encargados de edificios. Por este motivo, el costo de las expensas crece enormemente y  la adecuación en los precios de los servicios  a causa de la inflación impactan directamente en todos los sectores pero, esencialmente, en el de los trabajadores y más vulnerables, sin pasar por alto que los sueldos no acompañan a la inflación reinante.

Generalmente, ante tanta incertidumbre económica y con la inseguridad jurídica reinante quien posee un inmueble alquilado pretende continuar con ese locatario si es buen cumplidor de sus obligaciones. Son pocos los que reajustan los valores o los que desean tenerla vacía. Los ajustes continúan siendo los mismos de años anterior entre el 13 % y el 15% semestral, es decir muchísimo menos que la inflación. Se reajustan en no más del 30%, anual cuando la inflación supera ampliamente ese porcentaje.

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Es verdad que la devaluación del peso dio paso a ciertas posibilidades a aquel inversor que disponía de dólares atesorados, posibilitando la adquisición de determinados desarrollos financiados con fideicomisos en pesos o ajustados con índices de la construcción razón por la cual el mts,2. en los últimos días se abarató entre el 15 y el 25%, pero ello no indica que el mercado inmobiliario reverdecerá en el corto plazo. La incertidumbre electoral se ve reflejada en una merma significativa en las escrituras realizadas y de mantenerse la calma cambiaria, tomará su tiempo reacomodarse al mercado inmobiliario.